Το Υπουργείο Οικονομικών σε συνεργασία με άλλους κρατικούς φορείς, για σκοπούς καλύτερης: (i) συμμόρφωσης με τα διεθνή πρότυπα κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας (στο εξής καλούμενο ως «AML/CTF»), και (ii) αντιμετώπισης, των ειδικών κινδύνων νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες που παρουσιάζονται στη Δημοκρατία στον τομέα της αγοραπωλησίας ακίνητης ιδιοκτησίας, έχει προβεί στην ετοιμασία νομοσχεδίου με τίτλο «Ο περί της Παρεμπόδισης και Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Παράνομες Δραστηριότητες (Τροποποιητικός) Νόμος του 2026» στο εξής καλούμενο ως το «Νομοσχέδιο».
Για να γίνει καλύτερα αντιληπτό το κενό που υπάρχει σήμερα στον περί της Παρεμπόδισης και Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Παράνομες Δραστηριότητες Νόμο του 2007 (Ν.188(I)/2007) (στο εξής καλούμενος ως ο «Νόμος») και που το Νομοσχέδιο προσπαθεί να καλύψει, αναφέρουμε ότι, την παρούσα χρονική στιγμή, ο Νόμος απαιτεί ότι μόνο οι κτηματομεσίτες οι οποίοι είναι εγγεγραμμένοι κτηματομεσίτες στο Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών (και κατέχουν ισχύουσα άδεια η οποία εκδόθηκε δυνάμει του Περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 2010 (Ν. 71(I)/2010)) οφείλουν να συμμορφώνονται με τις πρόνοιες του Νόμου.
Σε αντιδιαστολή, ο νέος Ευρωπαϊκός Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1624, σύμφωνα με το άρθρο 3(δ) του Κανονισμού, εφαρμόζεται σε μεσίτες ακινήτων και σε άλλους επαγγελματίες του κτηματομεσιτικού κλάδου στον βαθμό που ενεργούν ως μεσάζοντες σε συναλλαγές επί ακινήτων. Ο Κανονισμός αυτός, θα εφαρμόζεται από τον Ιούλιο του 2027, και ενσωματώνει στον τομέα των ακινήτων τα διεθνή πρότυπα που έχει θεσπίσει η Ομάδα Χρηματοοικονομικής Δράσης (Financial Action Task Force – «FATF»). Τα πρότυπα αυτά οφείλουν να εφαρμόζονται από τα κράτη που επιδιώκουν υψηλό επίπεδο διαφάνειας και την προσέλκυση ποιοτικών ξένων επενδύσεων. Επισημαίνεται ότι τα κράτη υπόκεινται σε διαδικασίες αμοιβαίας αξιολόγησης από τη FATF ή από περιφερειακούς φορείς, όπως η MONEYVAL.
Ενημερωτικά, η FATF, είναι ένας διακυβερνητικός οργανισμός που ιδρύθηκε το 1989 και ηγείται της παγκόσμιας δράσης για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας και της διάδοσης όπλων μαζικής καταστροφής. Μέσω των συστάσεων της, θέτει τα διεθνή πρότυπα για πρόληψη και αντιμετώπιση των ανωτέρω αναφερόμενων αδικημάτων και ενισχύει συνεχώς αυτά τα πρότυπα για την αντιμετώπιση νέων κινδύνων. Στις Οδηγίες της FATF που δημοσιεύθηκαν τον Ιούλιο του 2022, αναφορικά με την προσέγγιση που βασίζεται σε παράγοντες κινδύνου στον τομέα των ακινήτων, διευκρινίζεται ότι σε προληπτικούς ελέγχους υπάγονται όλοι οι επαγγελματίες που εμπλέκονται σε αγοραπωλησίες ακινήτων και όχι μόνο οι κτηματομεσίτες.
Επιπρόσθετα, το 2019 η MONEYVAL, (επιτροπή του Συμβουλίου της Ευρώπης, της ο οποίας ο κύριος ρόλος είναι η εξέταση της αποτελεσματικότητας των εθνικών νομικών και θεσμικών πλαισίων), στην έκθεση αμοιβαίας αξιολόγησης πέμπτου γύρου που αφορούσε την Κυπριακή Δημοκρατία, ανέφερε τα ακόλουθα, σχετικά με τους κινδύνους που αντιμετωπίζει ο τομέας των ακινήτων στην Κύπρο :
«Το Κυπριακό Επενδυτικό Πρόγραμμα είναι εγγενώς ευάλωτο σε κατάχρηση για σκοπούς νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες, όπως και ο τομέας των ακινήτων, τόσο σε γενικές γραμμές όσο και ως η προφανώς προτιμώμενη επένδυση για την απόκτηση ιθαγένειας.»
Μια επιπρόσθετη ανησυχία που υπάρχει στους κόλπους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, είναι ότι η οδηγία (ΕΕ) 2015/849 επιτρέπει στα κράτη μέλη να αναθέσουν την εποπτεία ορισμένων υπόχρεων οντοτήτων σε αυτορρυθμιζόμενους φορείς. Όντως, μέχρι τώρα, και τουλάχιστον μέχρι και την υπερψήφιση του Νομοσχεδίου από τη Βουλή των Αντιπροσώπων, ή εποπτεία των κτηματομεσιτών, σύμφωνα με τον Νόμο, αποτελεί ευθύνη του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών που είναι αυτορρυθμιζόμενος φορέας και όχι δημόσια αρχή.
Αλλαγές στο Ευρωπαϊκό Πλαίσιο και τροποποίηση του Νόμου
Σύμφωνα με την αιτιολογική σκέψη 100 της νέας Ευρωπαϊκής Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1640, (ή οποία μαζί με τον Κανονισμό (ΕΕ) 2024/1624 θα αντικαταστήσει το υπάρχον νομικό πλαίσιο στο Ευρωπαϊκό επίπεδο), η ποιότητα και η ένταση της εποπτείας που διενεργείται από τέτοιους αυτορρυθμιζόμενους φορείς έχει αποδειχθεί ανεπαρκής και δεν τέλει σχεδόν καθόλου υπό δημόσιο έλεγχο. Ως αποτέλεσμα, σύμφωνα με το Άρθρο 52 της νέας Οδηγίας, ακόμα και εάν τα κράτη μέλη αποφασίσουν να επιτρέψουν σε αυτορρυθμιζόμενους φορείς να εποπτεύουν τις υπόχρεες οντότητες, θα πρέπει να διασφαλίσουν ότι οι δραστηριότητες των εν λόγω αυτορρυθμιζόμενων φορέων κατά την εκτέλεση αυτών των καθηκόντων θα τελούν υπό την επίβλεψη δημόσιας αρχής, η οποία θα πρέπει να είναι φορέας δημόσιας διοίκησης και να εκτελεί τα καθήκοντά της χωρίς αθέμιτη επιρροή. Περαιτέρω, σύμφωνα με το ίδιο άρθρο, η δημόσια αρχή που θα επιβλέπει τους αυτορρυθμιζόμενους φορείς θα είναι υπεύθυνη και για τη διασφάλιση επαρκούς και αποτελεσματικού εποπτικού συστήματος για τις υπόχρεες οντότητες.
Κατά συνέπεια, το Υπουργείο Οικονομικών έχει κρίνει πως η ανάθεση αρμοδιοτήτων σε δημόσια αρχή, συγκεκριμένα στον Έφορο Φορολογίας και η διεύρυνση του πεδίου εφαρμογής συνάδουν τόσο με τις συστάσεις της FATF και της MONEYVAL όσο και με το νέο πακέτο Ευρωπαϊκών Κανονισμών και Οδηγιών AML/CTF (δηλαδή με τον νέο Ευρωπαϊκό Κανονισμό (ΕΕ) 2024/1624 και τη νέα Ευρωπαϊκή Οδηγία (ΕΕ) 2024/1640). Η τροποποίηση της εθνικής νομοθεσίας είναι αναγκαία και για την αποτελεσματική διαχείριση των υπαρχόντων κινδύνων, καθώς και για την ομαλή μετάβαση στο νέο πλαίσιο που έχει καθορίσει η Ευρωπαϊκή Ένωση σχετικά με την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας.
Για να επιτευχθούν τα ανωτέρω, προτείνονται με το Νομοσχέδιο οι ακόλουθες τροποποιήσεις στον Νόμο:
- Οι διατάξεις του Νόμου θα εφαρμόζονται και σε πρόσωπα που προβαίνουν σε αγορά ή πώληση ακινήτων ή εκπροσωπούν αγοραστές ή πωλητές ακινήτων σε επαγγελματική βάση και δεν εμπίπτουν σε άλλη υπόχρεη οντότητα. Σημειώνεται ότι η επαγγελματική βάση παροχής τέτοιων υπηρεσιών, κρίνεται στη βάση της δραστηριότητας των προσώπων και ανεξάρτητα του πως αυτά ορίζονται ή εάν αυτή είναι η κύρια δραστηριότητα ή το επάγγελμα των εν λόγω προσώπων. Η εφαρμογή του Νόμου σε αυτή την κατηγορία προσώπων ενδέχεται να διευρύνει σημαντικά τον αριθμό των προσώπων τα οποία θα υπόκεινται στις διατάξεις του Νόμου και ενδεχομένως να περιλαμβάνει, κατά την άποψή μας, και τις εταιρείες ανάπτυξης ακίνητων.
- Η εποπτεία των κτηματομεσιτών για σκοπούς καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, καθώς και η εποπτεία της νεοσύστατης κατηγορίας προσώπων που προβάινουν σε αγοραπωλησίες ακινήτων σε επαγγελματική βάση, μεταφέρεται από το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών στον Έφορο Φορολογίας.
Συμπερασματικά, οι νομοθετικές και κανονιστικές εξελίξεις στον τομέα της καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες δεν αποτελούν απλώς τυπική συμμόρφωση με εξωτερικές υποχρεώσεις, αλλά ουσιαστική αναβάθμιση της θεσμικής θωράκισης της Κυπριακής Δημοκρατίας. Η Κύπρος, ως σύγχρονο και διεθνώς ανταγωνιστικό χρηματοπιστωτικό και επενδυτικό κέντρο, οφείλει να ευθυγραμμίζεται διαρκώς με τα πρότυπα της FATF, τις αξιολογήσεις της MONEYVAL και το ευρωπαϊκό νομοθετικό πλαίσιο AML/CTF, διασφαλίζοντας διαφάνεια, αξιοπιστία και αποτελεσματική διαχείριση κινδύνων και στον τομέα των ακινήτων. Οι επικείμενες αλλαγές που συμβάλουν στην ενίσχυση της εποπτείας στον τομέα των ακινήτων ενισχύουν την πρόληψη, προστατεύουν τη φήμη της χώρας στο διεθνές περιβάλλον και συμβάλουν στην προσέλκυση ποιοτικών επενδύσεων και τη βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς.
Τι Αλλάζει Πρακτικά
Σε πρακτικό επίπεδο, τόσο οι κτηματομεσίτες, όσο και πρόσωπα που ασχολούνται με την αγοραπωλησία ακινήτων σε επαγγελματική βάση, θα πρέπει να συμμορφώνονται με τις πρόνοιες και τις διατάξεις του Νόμου. Αυτό σημαίνει πως θα πρέπει να εξασφαλίζουν ότι αγοραπωλησίες ακινήτων στις οποίες συμμετέχουν επαγγελματικά δεν χρησιμοποιούνται για νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες ή για χρηματοδότηση της τρομοκρατίας. Περαιτέρω, σε περίπτωση που ένα άτομο εκπροσωπεί αγοραστές ή πωλητές ακίνητου σε επαγγελματική βάση, θα οφείλει να διενεργεί ελέγχους για ταυτοποίηση των πελατών του (και/ή των πραγματικών δικαιούχων τέτοιων πελατών) για να είναι σίγουρο πως δεν υπάρχει κίνδυνος ότι ενδεχόμενες συναλλαγές στις οποίες μετέχει ως εκπρόσωπος τρίτων δεν χρησιμοποιούνται για τους ίδιους λόγους.
Μέσα σε αυτό το αναβαθμισμένο κανονιστικό περιβάλλον, η συνεργασία των κτηματομεσιτών και των προσώπων που προβαίνουν σε αγορά ή πώληση ακινήτων ή εκπροσωπούν αγοραστές ή πωλητές ακινήτων σε επαγγελματική βάση με εξειδικευμένους παρόχους συμβουλευτικών υπηρεσιών, όπως η εταιρεία C Business Advisors, αποκτά καίρια σημασία.
Στη C Business Advisors, συνδυάζουμε τοπική και διεθνή εμπειρογνωμοσύνη σε θέματα AML/CTF και προσφέρουμε μια ολοκληρωμένη προσέγγιση για την αξιολόγηση, τον μετριασμό και τη διαχείριση των κινδύνων AML/CTF, τόσο στον τομέα των ακινήτων όσο και στους υπόλοιπους τομείς που δραστηριοποιούνται οι υπόχρεες οντότητες.
Με τον τρόπο αυτό, οι μεταρρυθμίσεις λειτουργούν όχι ως εμπόδιο, αλλά ως μηχανισμός ενίσχυσης της ασφάλειας, της ανταγωνιστικότητας και της θεσμικής αξιοπιστίας του κυπριακού τομέα ακινήτων και των επαγγελματιών που δραστηριοποιούνται σε αυτόν τον τομέα.
*Παύλος Μούντης και Κώστας Μαυρίδης, Consultants, Compliance – C Business Advisors